旧借地権の交換について

昨日、旧借地権の交換契約をしました。
土地の所有者Ｏ氏は、今年２月に貸事務所併用住宅３階建てを引渡しした方で、
旧借地権で多くの方に土地を貸しているとの事で、相続のことを考えて整理した
いとの相談があり借地人との交渉をお受けしました。
　今回の借地権者は法人ですが、代表者Ｋ氏は、借地以外にもご自分でも所有
地を持っていることもあり相続を考えて整理に前向きでした。
　皆さんご存じないかも知れませんが、借地権の交換が認められる為には様々
な条件をクリアーしなければなりません。　

交換差金が２０％以内であることや交換後の取得した土地の利用方法等、制約が
あります。

失敗しますと譲渡税が掛からないという、交換の最大の魅力がダメになってしまいます。　
Ｏ氏の顧問税理士とＫ氏の顧問税理士とＦＰ仲間に契約書等の作成を依頼や税務署
との事前打ち合わせ等を通じて、交換を行いました。
　
今まで、何度も借地権の交換を行ってますが、ミスは許されないので慎重にな
ります。
　Ｋ氏から３階建ての請負契約を受注いたしました。１１月着工で１月引渡しの予定です。
　Ｏ氏の依頼で、今月から借地人Ｉ氏との借地権の交渉を開始します。良い形で交換
若しくは売買等整理出来れば良いと考えています。

　頼まれごとをされるという事は、喜びです。
借地権の交換の場合の物件価値は、当事者が決めることになります。
１００坪の土地と１坪の土地を交換してもOKです。

他人どうしなら何の問題もありません。譲渡税も支払う必要はありません。
一般の社会人どうしで、ワザワザ損と知りつつそのような取引をすることはないと考えられる
からです。
お互いの交換に対して、多少の価値の差があるとお互いに考えるならば
差額をお金で支払うことになります。
このお金のことを交換差金といいます。この部分には、譲渡税を支払うことになります。
また、差金を支払いすぎると交換が認められません。

交換する物件の価値の金額の高い方（公示価格等で計算）の２０％以内と決まっています。
注意が必要です。
借地権の交換後は、一定期間従前の使用方法と同じでなければならないと言われています。

従前の使用方法とは、交換前と同じ使用の仕方をすることです、元々住宅であれば住宅として利用するという事です。　

農地であれば農地のままで一定期間そのままにしておかなければなりません。　
さて、一定期間とはどのくらいか？専門家に聞くと、概ね１年から２年という答えが返って
きます。　
それでは、他のものに転用してしまうとどうなるか？　交換が認められなく
なる為、譲渡税が発生してしまいます。　両方とも譲渡税が掛かってきますのでしょう
か？　いいえ、ルールを守っているほうは課税されないようです。　
交換後に交換の相手方が売却してしまった場合も、ルールを守っている方は、譲渡税は掛かりません。　
FPしては、お客様から聞かれるとこともあると思います。　
頭の片隅にとどめておいてください。