住宅ローン賢く借り換え

 　景気低迷で収入が伸び悩む中、より有利な返済条件を求めて、住宅ローンの借り換えを検討する人が増えている。借り換えた方と借り替えなかった方と先々大きく違ってきます。

　一般的に借り換え効果が出るのは、借り換え前後の金利差が１％以上が必要といわれますが、借り換え後の金利が低く、残りの返済期間が長いほど、効果は大きくなります。公的融資が住宅ローンの中心でしたが、自治体の財政難などで公的な住宅ローンが廃止・縮小し、住宅ローン借り換えでも、現在は民間が主役です。

　住宅ローンを利用する際に気になるのは金利です。優先的に金利タイプが決まれば、あとは低金利の金融機関を選びます。その中で、「全期間固定金利型」と「固定金利選択型」のどちらを選ぶかが最大の関心事でしょう。最近では、金利の安さの魅力で｢変動金利｣ が人気のようですが、長期で考えると感心しません。

　先々借り返ると考えている方も多いですが、その時健康であることや収入が確保されていることが必要です。担保価値も大丈夫でしょうか？
　

　１０年固定の金利上昇リスクが少ない現状では「１０年固定金利型」が有利といえます。金利上昇リスクが気になる場合には、固定金利と変動金利（固定金利選択型）の割合を自由設定できる「金利ミックス型」を選ぶ方法もあります。ただ、借り換えは金利だけでなく、借り換えの諸費用も考慮すれば、実質金利も変わってきます。

　私は、住宅ローンの借り換えを３度行いました。１７年前に、会社の融資全期間３％で４０００万円をくみ、東京三菱ＵＦＪの３年間１％に借り換えて、新生銀行の５年間１．３％に借り替えました。保証料は、各銀行から返還してもらえる分でたりました。

　勿論、借り換えには諸費用が掛かるのを忘れないで下さい。例えば、３０００万円を借り替えた場合、抵当権抹消費用１５０００円・抵当権設定手数料１２万円・登録免許税３万円・司法書士手数料５万円・事務手数料３万円・印紙税２万円と約２５万５０００円程必要です。保証料が掛かる銀行ですと、３０万円ほど必要です。
最終的に、東京スター銀行に借り換えて、１年となりました。最大の理由は、預金連動型で預金分は金利がかからない、保証料無料、繰上げ手数料無料、借り換え前より長期のローンが組める事。

　そして、入院保証付きで｢がん｣と診断されれば、ローンが０になる団信付きと返済開始から２年を過ぎれば、３年間返済を休暇が取れます。後、１０００万程残債がありますが、同額の預金があれば安心です。返済してしまって手元資金が少なくなるのは不安です。

　私が死亡すれば、返済が不要となり、預金が残るということで、家族にも安心を与えることが出来ます。定年後にも残しておいてもいいと考えています。