マンション管理士活用

ご提案資料

マンションには色々な形態があり、その形態によって課題も違っています。

今回は、特に高経年化の団地型のマンションを対象にしてご提案させていただきます。

１高経年団地型のマンションでの課題

　高経年団地型のマンション管理における主な課題は以下の通りです。

　・管理組合の役員のなり手が少ない、若しくはいない。

　・計画修繕への理解が少なく、修繕計画が作成されていない、若しくは長期間見直しされていない。

　・管理規約の見直しが長期間なされていない為、実態に合わなくなっている。

　・理事会は定期的に開催されてるが、自主管理のため、専門家が少なく長期的な視点での管理が出来ていない。

　・総会を毎年開催されていても、出席者が少ない。

　・修繕積立金が低く設定されていて、大規模修繕の費用が充分確保できない。

　等

２.マンション管理士とは

　マンション管理適正化法に基づく国家資格で、マンション管理士の名称を用いて、マンションの管理に関し、管理組合や区分所有者等からの相談に応じて、助言・指導・その他の援助(※)を行います(名称独占権)。国土交通省の標準管理規約では第３４条(専門的知識を有する者の活用)でマンション管理士の活用を揚げています。

　当事務所は管理組合の運営・管理規約の改正・大規模修繕工事の調整等マンションの管理に関する様々な問題に対して、専門知識や経験をとおして課題の解決を支援するための総合コンサルタントを実施します。

３.マンション管理士活用のメリット

　専門知識を有するマンション管理士を活用することにより、多くの効果が期待できます。

　・長期的な視点でマンションの管理を俯瞰しますので、将来発生する費用を効果的に運用し、結果として費用面での削減ができます。(ライフサイクルコストの低減)

　・訴訟リスクに対するアドバイスを行い、万が一の訴訟に備えて事前の対策をご提案いたします。

　・自主管理の場合は管理組合の業務の負担を軽減し、事務担当者が管理業務に専念することができるため、組合員に対してよりきめ細かな対応が期待できます。

　・管理人・事務員等の日常の管理業務を診断し、課題と対策をご提案できます。

　・マンションに関する各種情報提供により、費用の削減や効果的な予算の使い方をご提案できます。

　・法改正や条例の改正、最新の技術情報などを管理組合に提供することにより、事前に対応策を検討することができます。結果とし、効率的な管理組合の活動が期待できます。

　・役員のなりて不足に対して第三者として役員に就任することも可能で、他の一般役員の業務を軽減することができます。

・輪番制で役員交代しても、管理組合理事長様にとって身近な「かかりつけ医」として継続的に関わっていくことができます。

４.主な業務内容

４．１　総会・理事会支援業務

　定時総会・臨時総会・理事会等に出席して助言・指導を行います。

４．２　管理規約・細則関連業務

　管理規約・細則類について法令等の改正などによる最新の情報に基づいた課題を調査し、適切な対応をご提案いたします。

４．３　長期修繕計画に関するアドバス

　現状の長期修繕計画について精査し、必要に応じて見直しポイントを提案させて頂きます。

４．４　コスト削減の提案

　必要に応じて電気料金の削減や共用部の保険の見直し等を提案させて頂きます。

４．５　建物関連調査

　目視によりマンションの共用設備・外観・外構等を確認し、必要に応じて改修や検査等の必要性を提案させて頂きます。

４．６　専門家の派遣

　ご依頼によりマンションに精通した税理士・弁護士・建築士等の専門家をご紹介・派遣の対応をさせて頂きます。

４．７　管理委託契約診断

　管理会社に業務の一部または全部を委託しいる場合、契約更新時に管理委託契約書に基づいての管理会社の業務状況を診断いたします。

４．８　日常管理診断

　管理人様の業務内容について診断いたします。

４．９　第三者管理

　理事長・監事・理事等の役員として業務を遂行することができます。又、専門委員会の委員として活動することも行います。

４．１０　外部監査

　監査役が行う監査業務を代行して、会計処理や理事会の業務執行状況等を監査します。監査役の監査業務に加えて、管理会社の業務執行状況などの監査も行います。

４．１１　その他

震災対策、防犯対策、マンションみらいネット登録、各自治体のマンション登録制度への登録等ご要望に合わせてご提案させていただきます。

５.　ご提案内容

５．１　委員会活動支援

　修繕委員会等の委員会に出席して、専門家としてのアドバイスを行います。

　長期修繕計画や建物診断の結果から大規模修繕等の他、予防保全としての修繕の必要性等の助言を行い、必要であれば、1級建築士などと連携して修繕計画のご提案も行います。

５．２　総会・理事会関係

定時総会・理事会に出席して組合運営全般の助言・指導を行います。
　(臨時総会・臨時理事会等への出席については、別途お見積りさせていただく場合があります。)
　理事会の役員には専門家が少なく、業者からの提案がった場合にその内容を充分理解できない場合もあります。このような場合に、管理組合役員に代わって、業者の提案内容を確認し、必要により他社比較や他の工法などの紹介なども行います。

５．３　管理規約・細則類関連

管理規約・細則類について法令等の改正等や最近の事例などに基づいて現状の課題を提示させていただきます。
　国土交通省が公表している標準管理規約も適宜、改定がなされています。マンションの管理規約・細則類も管理の実態に合っているか、将来のリスク回避の対応がなされているかなどを検証して適宜改定しておくことが必要です。(規約類の改正作業については、別途お見積りさせていただはます。)

５．４　長期修繕計画関連

現状の長期修繕計画について精査し、必要に応じて見直しポイントを提案させていただきます。
　多くの管理組合では、将来の修繕費の不足が懸念されます。特に、数年前に作成した長期修繕計画でも資材や人件費の高騰で見直す必要性が生じています。

 (長期修繕計画の作成作業については、別途お見積りさせていただきます。)

５．５　建物関連

目視によりマンション・団地共用部の設備・外観・外構等を確認し、必要に応じて改修や検査等の必要性を報告させていただきます。
　管理組合役員による巡回管理もお勧めしています。その手法やポイントを提案させていただきます。建物診断や日常管理の中で見落としがちな附属設備など目視点検を行います。
　

５．６　日常管理関連

居住者にとって、自分の部屋は当然ですが、共用部が清潔に保たれ節度あるルールで安心・安全な生活を過ごせるかは重要です。
　マンション管理組合として保存・保管する必要のある書類などについて保管状態の確認、管理室内の書類の取扱い方法や重要な物品の日常管理の方法について現状分析を行った後、改善案を提案いたします。

５．７　専門家の派遣

ご依頼によりマンションの業務に精通した会計士・税理士・弁護士・建築士等の専門家をご紹介・派遣いたします。
　専門家にも得意分野があります。特に会計士・税理士・弁護士などの一部の専門家は、マンションについて専門的に業務を行える人材は多くありません。

６.マンション管理士　日向重友　　プロフィール　

神奈川県マンション管理士会所属 マンション管理士　日向　重友

主要保有資格　 マンション管理士
工事担任者　AI・DD総合種 　防災士
宅地建物取引士　　　　　　　　　　　　　　 　管理業務主任者　　　　　その他

神奈川県マンション管理士会 理事
法務研究会　座長
業務支援委員会　副委員長
研修企画委員会　委員
渉外員会　委員
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 組織検討PT　委員
　 定款・規程見直PT　　　委員

日本マンション管理士会連合会　財務部所属

横浜市マンション管理組合サポートセンター　相談員

かながわ住まいまちづくり協会　マンション管理相談　相談員

主な業務経験 大規模修繕工事修繕委員会　　    Iマンション　

管理会社のリプレース                  Iマンション他　

管理規約・細則類の改正 Kマンション他　

マンション管理診断　　　              Aマンション他多数　

その他、マンション関連の業務で対応したマンションは１００棟を超えています。